Faire construire sa maison - le budget

Il est quasiment impossible de trouver sur le net ou ailleurs un document expliquant en synthèse quels seront tous les postes à prévoir dans le budget de construction d'une maison. Ce message évolutif (en fonction de l'avancement de notre chantier) à donc pour but de rappeler tous les postes budgétaires à prendre en compte.

Le souci, c'est qu'il faut avoir au moment de faire un offre  une connaissance totale des postes budgétaires...

Autant vous le dire, pour notre projet c'était mission impossible, et nous avons du ajuster notre emprunt pour faire correspondre le budget et les moyens :o)

Voilà donc les différentes choses à prévoir:

1) achat du terrain. Très variable en fonction de la situation géographique, des transports à proximité, etc...

2) frais de notaire sur le terrain (compter environ 7 à 8%). NB: contrairement à ce que l'on croit souvent les frais de notaire ne servent pas à payer grassement un fonctionnaire assermenté, mais sont constitués à 80% voir plus de taxes...

3) ensuite il faut rendre le terrain constructible. Et donc le cas échéant (le notre en l'occurence) démolir l'existant...Pour une maison de 60m² à démolir, compter 7 000 €. Si elle est en mitoyenneté, plutôt 10 000 €. Info importante à connaître pour les gens qui cherchent absolument un terrain sans construction existante. Il y a dans les zones urbaines beaucoup plus de maisons sur des terrains que de terrains vierge. Il est donc souvent plus opportun d'acheter une maison existante et de la démolir. Et c'est pour le coup votre droit le plus stricte que de détruire une maison qui vous appartient.

4) Les maisons de constructeur en finition milieu de gamme sont dans les 1200 à 1400 € le m² construit.

5) Si vous faite un sous-sol, cela rajoute environ 300€ par m² d'emprise au sol de la maison (la surface occupée au sol).

6) Votre terrain doit aussi être désservi par les réseaux, d'eau potable, de tout à l'égoût (sauf en zone non dense avec fosse septique), l'électricité, le gaz si besoin, etc...On appelle ça la viabilisation du terrain (c'est pour le coup une information importante à demander lors d'une visite d'un terrain). Rien que pour le Tout à l'égoût comptez 7000€. Pour l'EDF, un forfait de 700€ environ avec pose de compteur, les prix sont a peu près les même pour le gaz, l'eau.

7) Il faut ensuite raccorder votre maison à ces réseaux...Souvent le constructeur vous le propose dans un fortait comprenant aussi la répartition des terres creusées autour de la maison, etc... Dans notre cas cela revient à 5000€ pour une maison de 120m² habitables. Cela comprend le creusement de la tranchée, la pose des câbles et tuyaux, et le raccordement en lui même.

8) Dans les frais annexes non compris dans le prix de la maison, il y a aussi l'évacuation des terres. En IDF, il faut compter 25€ par m² de terre. Cela comprend le transport et les frais de décharge. Autre chose importante à savoir, la terre qui est déterrée est tassée et donc foisonne en étant évacuée. Le coefficient de foisonnement varie en fonction de la terre évacuée, mais il faut au moins compter que pour 1m² creusé, 1,5m² seront à évacuer...Pour un sous-sol total de 2m de pronfondeur sur 70m² au sol, cela fait 140m cubes creusés et donc 210m cubes à évacuer, soit 5 250 € !

9) Il faut ensuite réaliser les travaux de finition de la maison. Ponçage des murs et peinture, achat et pose de la cuisine équipée avec son électroménagé(entre 6 000€ et 10 000 € pour une cuisine bien négociée...) Pour le coup on a eu 35% chez Mobalpa. Pareil pour les salles de bains. Une astuce encore: les maisons vendues par les constructeurs sont avec des lavabos et des baignoires des très basse qualité et moches. Faites les enlever de la prestation, car ils seront forcément remplacés par vous par d'autres plus adéquats. Cela vous enlèvera plusieurs centaines d'euros de dépenses inutiles. Au pire remplacez les vous-même par des élément de même qualité mais 4 à 5 fois moins chers...Il faut aussi poser les parquets, carrelages si pas compris dans le prix de la maison...Pour rendre la maison habitable, nous sommes partis sur un budget de 30 000 €

10) Extérieurement certaines choses ne sont pas comprises dans le prix de la maison: la cloture, le portail, le gazon, etc...Comptez encore pas loin de 5 000 € de budget...

11) Les taxes locales...un grosse surprise si on ne vous en parle pas, et pour le coup, personne ne m'en a parlé chez tous les professionnels rencontrés. C'est en farfouillant le net, que j'ai trouvé. Plusieures taxes seront du à la mairie et au département: la Taxe Locale d'Equipement, et d'autre taxes associées qui varie en fonction des m² habitables, et des taux apliqués par la commune. Je ne rentrerai pas dans le détail du calcul qui repose sur un référentiel de 1970, mais en gros nous devrons pour 120m² à Antony (92) par loin de 5 000 € à la commune et au département. La première moitié est à payer 18 mois après obtention du permis de construire. La deuxième moitié au bout de 36 mois.

Vous devrez bien évidemment ensuite payer chaque année la taxe d'habitation et la taxe foncière :o)

12) Frais bancaires. Encore une mauvaise surprise de dernière minute étant donné qu'elle vient après qu'on ait demandé le prêt...Comptez environ 1000€ pour les frais de dossier, 300€ pour des frais de vérification du projet de construction, et 4000€ (pour nous en tout cas) pour des frais de garantie (qui remplacent les frais d'hypothèque). Soit pour nous 5 000 € à donner à la banque en plus des intérêts, cette somme est à verser au moment du déblocage des fonds...

EN SYNTHESE IL FAUT CHIFFRER LES POSTES SUIVANTS:

1. Prix du terrain
2. Frais de notaire
3. Construction de la maison
4. Viabilisation du terrain et frais de raccordement
5. Démolition (si nécessaire) et évacuation des terres
6. Travaux de finition (intérieur et extérieur)
7. Taxes locales
8. Frais bancaires